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上海办公楼装修-办公室装修工程的交易形式

发布时间:2019-10-17

我国的办公楼装修自90年代以来,得到长时间的高速发展,特别是自1995年打造部推广二次装修的办公楼开发模式以来,办公室装修的工程量更有很大突破。目前,全国每年办公室装修的工程量在1000亿元以上,已经成为建筑装潢设计行业中的关键组成部分。由于办公室装修是服务性活动,在双方订立合同时并没有开始装修,因而它不同于一般的商品交换,是一种特殊的交易形式。几年来,办公室装修的交易形式有了很大的发展,已经形成多种交易形式并存的态势。因此,认真分析现存办公室装修工程交易形式的特征、发展趋势,准确预测各种交易形式在未来市场中所占的比重,将是正确引导从事办公室装修工程施工公司进行市场运作的关键课题,对行业发展有很关键的意义。

一、办公室装修业主与办公室装修公司的直接交易形式

直接的交易形式是指办公室装修业主与装修施工队伍在没有第三方的条件下,直接进行办公室装修施工合同的商洽、谈判、订立,由施工公司独自履行合同。这种交易形式是由公共建筑物装修工程市场运作演化而成的,是办公室装修市场中最早出现的确立办公室装修施工合同的方法,在办公室装修市场初期居主导地位。应该指出,这种直接的交易形式并不排除市场双方是由亲朋好友介绍而促成的,但中间介绍人在这种交易形式中并不承担法律责任。

这种交易形式的特征就是双方直接进行沟通、合作。由于没有第三方的参与,在市场发育不足的情况下,订立的合同普遍不够规范,在用材、做法及价格方面透明度不高,也缺乏竞争和对比。因此,做为非专业的办公室装修业主,不仅戒备心理严重,在合同履行过程中易于产生矛盾、误解和纠纷,而且易于发展到终止合同,使合作破裂。由于初期的施工队伍规模很小,承担工程的能力普遍不足,导致过于追求短期效益,致使偷工减料、粗制滥造坑害消费者的现象比较普遍,给办公室装修市场的发展带来负面的影响。

认真分析这种交易形式,确实存在着工程直接费用外的负担小,工程成本降低的空间较大的优势。因此,在不断规范化、法制化的办公室装修市场条件下,这种工程交易方式仍然是办公室装修市场的主要交易形式之一,占有市场的很大份额,具有很好的发展前景。

在我国公共建筑物装修工程总量平稳,竞争日益激烈的条件下,办公室装修市场的吸引力不断加强。特别是在我国加入世界关贸总协定以后,我国的办公室装修装潢设计市场将全面向世界开放,国际大资本将进入我国的办公室装修市场,或为我国高端办公室装修、特色装修的关键力量。

二、业主与办公室装修公司在市场内的交易形式

专业办公室装修市场内的办公室装修工程交易形式,又称为有形的办公室装修市场。市场把众多的装修工程;施工公司集中在一起,在市场的监督、管理下各自独立的承接办公室装修工程,办公室装修业主到市场中挑选施工公司,在市场内进行工程谈判;在确定合作关系并订立合同以后,由市场监督合同的履行。这种交易形式是由一般商品交易形式即专业商店的形式演变而成的。

有形的办公室装修市场内的工程交易,比较集中的解决了办公室装修市场初期由于直接交易产生的弊端,其突出的特征是透明度高,挑选性强,卖方竞争激烈,市场运作规范。市场要求了相对统一的报价、做法、合同版本、质量验收标准、施工组织程序等,对施工公司有较强的约束力。由于施工公司集中,施工公司间的相互竞争给办公室装修业主更多的对比,有挑选余地,再加上市场对合同的履行。工程进度、质量等把控的管理措施规范,合同履行时纠纷少、解决快,因而适应了办公室装修市场高速增长时期产生的强劲需求,而施工公司素质差、自律性低、规模小、目标短浅导致的供给质量不足这一市场供求矛盾,推动了办公室装修市场的健康发展。

这种交易形式是在借鉴公共建筑有形市场经验的基础上建立的,但公共建筑装修是一项投资,而办公室装修仅是一种办公公司的消费行为,因此,这种交易形式有其先天的缺陷。首先是有形办公楼市场是固定的,但办公室装修的范围是很广阔的,办公室装修业主需要有一定的路程才能进入市场,增加了消费者的奔波疲劳;其次是市场施工公司集中,但工程地点都极为分散,增加了施工公司工程管理的难度和管理费用,这在造价极低的办公室装修工程中所占的比重较大;再就是由于一系列的市场取费和成本项目的开支,工程外的间接费用势必加大,最终要转移到办公室装修业主的身上;最后就是缺少好的施工公司,工程的设计、施工能力不高,对较高端次和更多追求艺术特性的办公室较难适应。所以,这种交易方式更多的适应中、低档办公室装修的需要,它在市场中虽然占有很大份额,但仍没有成为办公室装修市场的主导形式。随着装修水平的提高和办公楼私有化的推进,这种形式将会出现稳中有降的趋势。

三、办公室装修公司与房地产商联合的交易形式

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